Ирина мамина приглашает...
 
Контакты
Страница Ирины Маминой на facebook
 

Строительство, монтаж, ремонт: учет и налоги

Содержание:
  
Глава 1.
Общая характеристика организации строительства
1.1. Способы строительства
1.2. Определения и термины
Глава 2
Строительные допуски и СРО взамен лицензирования
2.1. От лицензирования к допускам. Учет расходов на членство в СРО
2.2. Правомочия подрядчика и риски заказчика при саморегулировании
Глава 3
Актуальные изменения по долевому строительству
3.1. Привлечение и расходование средств дольщиков
3.2. Регистрация договоров долевого строительства
и льгота по НДС для застройщиков
3.3. Административная ответственность застройщика
Глава 4
Правовые основы подряда
4.1. Нормативные источники
4.2. Существенные условия договора
4.3. Дополнительные условия договора
4.4. Исключаем риски при подряде
Глава 5
Сдача-приемка работ: учет и налоги
5.1. Промежуточная приемка
5.2. Выручка подрядчика и застройщика
Глава 6
Привлечение субподрядчика
6.1. Взаимодействие генподрядчика и субподрядчика
6.2. Экономия подрядчика
6.3. Давальческие материалы
Глава 7
Документооборот по договору подряда
Глава 8
Изменения в учете по сделкам с недвижимостью в 2011 году
8.1. Особенности учета до 1 января 2011 года
8.2. Бухгалтерский учет и налог на имущество после 1 января 2011 г.
8.3. Особенности учета недвижимости по окончании капитального строительства
8.4. Налог на прибыль при продаже недвижимости
8.5. НДС при купле-продаже недвижимости
Глава 9
Признание доходов у подрядчика по ПБУ 2/2008
9.1. Общие вопросы
9.2. Определение выручки по ПБУ 2/2008
9.3. Убыточные договоры и раскрытие информации
Глава 10
Налоговые усложнения у подрядчиков и заказчиков
10.1. Обособленные подразделения у строителей
10.2. Прямые расходы и незавершенное производство
10.3. Длительный производственный цикл по налогу на прибыль
10.4. Договоры подряда с физическими лицами
10.5. «Подрядные» счета-фактуры
Корректировка счетов-фактур
10.6. Ремонт и реконструкция: разграничение затрат
10.7. Резерв на гарантийный ремонт
10.8. Выполнение работ нерезидентом

 

Глава 1. Общая характеристика организации строительства
 
1.1. Способы строительства
 
В первую очередь начнем рассмотрение темы с общей характеристики способов организации строительства и правильного наименования сторон по договору. Высший арбитражный суд РФ (далее – ВАС) в свое время привел следующую классификацию способов строительства в Решении ВАС РФ от 06.03.2007 г. № 15182/06: хозяйственный, смешанный и подрядный.
1) Хозяйственный способ – когда одно лицо совмещает все функции, т.е. выполняет все работы «под ключ». В этом случае один и тот же субъект одновременно является и инвестором (предоставляет денежные средства), и заказчиком (выполняет функции заказчика, в т.ч. технический надзор, контроль, организация и подготовка строительства), и подрядчиком (непосредственно осуществляет строительные работы). Хозяйственный способ все реже встречается на практике ввиду усложнения технологии строительства. 
2) Смешанный - это разновидность хозяйственного способа, когда субъект совмещает функции в строительстве, но при этом отдельные полномочия передает другим лицам. Например, организация сама строит объект для себя и на собственные средства, а на выполнение отдельных строительных работ привлекает подрядчиков.
3) Подрядный –  когда две стороны (заказчик и подрядчик) договариваются о том, что подрядчик выполнит определенную работу и передаст ее результат заказчику.
Сразу уточню спорный вопрос: если компания строит, скажем, жилой дом собственными силами, но для продажи – является ли это хозспособом, требующим начисления НДС по ст.146 НК РФ? Налоговые инспекторы уверены, что это строительно-монтажные работы собственными силами для собственных нужд, проводящие к формированию налоговой базы по НДС. Однако судьи считают иначе – если целью строительства является последующая продажа построенных объектов – то хозспособ отсутствует и обложение НДС не возникает ввиду отсутствия использования результатов строительно-монтажных работ в собственной деятельности организации (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 г. № 3309/10).
 
1.2. Определения и термины
 
Прежде чем продолжить тему, давайте определимся с понятиями.
Инвесторами согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" могут быть физические и юридические лица, объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, а также иностранные инвесторы. Инвесторы осуществляют финансирование капитальных вложений за свой счет, используя как собственные, так и заемные средства.
По сути, инвестор – этото лицо, которое вкладывает денежные средства в строительство и, в конечном итоге, именно инвестор будет принимать на свой баланс и в свою собственность завершенный строительством объект. Если говорить о правовой стороне вопроса, то инвестору не нужно иметь никаких, разрешений и допусков, он не обязан быть членом саморегулируемого объединения (далее - СРО), т.к. целью инвестора является приобретение объекта при передаче всех строительных функций «профессиональным строителям».
Застройщик – это юридическое лицо (или физическое лицо), обладающее правами на земельный участок под застройку (на праве собственности или аренды), разрешением на строительство, обеспечивающее строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (ст.1 ГрК РФ) и привлекающее денежные средства для строительства (ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ).
По Градостроительному кодексу РФ (далее ГрК РФ) п.9 ст.51 земельный участок должен принадлежать на праве собственности или праве аренды заказчику-застройщику.
По Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214-ФЗ) заказчик-застройщик может быть либо собственником, либо арендатором земельного участка, на котором будет осуществляться строительство.
Достаточно просто идентифицировать застройщика – это то лицо, которое имеет правовые основания на земельный участок: собственность либо аренда. Ранее функция заказчика и застройщика часто совпадала в одном лице, и строительные тресты в СССР как крупные специализированные предприятия были теми организациями, которым выделялись земельные участки и они имели лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика.
Итак, мы установили, что функция заказчика и застройщика может либо совмещаться одним лицом, но может быть и разделена между субъектами. ГрК РФ, другие действующие законы и подзаконные нормативные акты в области строительства не запрещают как совмещать функции строительства в одном лице, скажем, заказчика и подрядчика (последний строит и сам за собой осуществляет контроль, как ни странно это звучит), так и «разводить» их по отдельным юридическим лицам. Например, собственник земельного участка («застройщик») – это одна организация, а специализированная инженерная организация («заказчик») – это другое юридическое лицо.
Заказчик – юридическое лицо (или физическое лицо), выполняющее функции по организации строительства, начиная от разработки проектно-сметной документации до сдачи объекта в эксплуатацию (ст. 4 Федерального закона № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ»).
В задачи заказчика входит организация реализации инвестиционного проекта, в том числе выполнение предпроектной подготовки, анализ возможностей участников инвестиционно-строительного процесса, планирование строительства, включая проектные, изыскательские, научно-исследовательские, опытно-конструкторские, строительно-монтажные, отделочные работы, сейсмические исследования и другие работы, связанные со строительством и ремонтом объектов различного назначения.
Также в задачи заказчика может входить весь комплекс организационно-управленческих работ, обеспечивающих строительство «под ключ» (Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ, утвержденное Постановлением Госстроя РФ от 08.06.2001 г. № 58).
Пунктом 2 этого Положения установлены основные задачи заказчика по управлению инвестиционным проектом.
 
На стадии подготовки инвестиционного проекта:
- разработка бизнес-плана;
- выбор площадки строительства; оформление документов по землеотводу;
- получение всех необходимых разрешений и согласований, в т.ч. разрешение на строительства;
- предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;
- экспертиза проекта;
- получение согласований и технических условий на подключение объекта к действующим сетям;
- подготовка исходных данных для разработки проектной документации.
 
На стадии реализации инвестиционного проекта:
- подготовка строительной площадки;
- организация сноса и переселения граждан;
- разработка и утверждение проектно-сметной документации, передача ее генподрядчику;
- выбор, как правило, на конкурсной основе, исполнителей на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение договоров;
- поставка предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов;
- контроль качества работ;
- установление порядка ведения производственной и исполнительной документации по строительству;
- контроль соблюдения графика выполнения строительно-монтажных работ (далее СМР);
- приемка выполненных работ;
- производит освидетельствование скрытых работ;
- своевременная оплата работ и услуг;
- сдача объекта в эксплуатацию;
- передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям;
- контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации.
 
На стадии подготовки строительства функцией заказчика является получение разрешений, согласований и, в том числе, получение разрешения на строительство. Однако если обратиться к ст. 51 Градостроительного кодекса (далее – ГрК) РФ, то все разрешения, в том числе разрешение на строительство, выдаются на имя застройщика, т.е. лица, владеющего на правовом основании земельным участком (право собственности или право аренды). Здесь возникает некое внутреннее противоречие. На практике оно решается следующим образом. Либо непосредственно сам застройщик, являясь одновременно заказчиком, получает все необходимые разрешения, либо заказчик занимается получением всех разрешений и согласований, но при этом он действует в интересах и по поручению застройщика на основании доверенности, полученной от застройщика.
Экспертизу проекта и подготовку исходных данных для разработки проектной документации в составе градостроительного плана земельного участка, результатов инженерных изысканий, технических условий по ст.48 Градостроительного кодекса, также выполняет заказчик как лицо, имеющее профессиональные знания в области строительства.
Поэтому взаимодействие с проектной организацией и подготовку технического задания чаще всего возлагают на профессионального заказчика.
 
Важно!
 
Договор с генподрядчиком в этом случае заключает профессиональный заказчик, которому инвестор (либо застройщик) поручил эти действия по предварительно заключенному договору между ними.
Рассмотрим следующий пример. Скажем, имеется инвестор (либо инвестор-застройщик), у которого отсутствуют специальные допуски, нет также и строителей в штате, но при этом организация заинтересована в строительстве объекта. В этом случае компании следует найти так называемую инженерную организацию (профессионального заказчика), заключить с ней договор на выполнение функции заказчика с целью организации строительства. Интересен вопрос о характере взаимоотношений между инвестором-застройщиком и заказчиком по такому договору. Коллеги, как вы считаете, какой это должен быть договор по ГК РФ?
 
- Договор на оказание услуг, т.к. заказчик оказывает услуги (ответ из зала).
 
Хорошо, соглашусь. Но, обратившись к договору генподряда между заказчиком и генподрядчиком, мы увидим, что заказчик будет принимать выполненные работы и передавать их результат застройщику. Эта передача, на ваш взгляд, является реализацией для заказчика?
 
- Не является (ответ из зала).
 
Почему? На каком правовом основании?
 
- Нет права собственности на результаты работ (ответ из зала).
 Из чего это следует?
 
- Потому что заказчик оказывает только услуги (ответ из зала).
 
Услуги – это, прежде всего надзор и контроль за строительством. А причем здесь объемы?
 
- Наверное, необходимо агентирование (ответ из зала).
 
Абсолютно верно. Получается, что этот договор достаточно сложный, смешанный, в котором имеются элементы различных взаимоотношений: возмездного оказания услуг, агентирования по типу комиссии, могут быть заемные отношения и др. Важно, чтобы эти элементы прямо и недвусмысленно были определены предметом договора и являлись основанием для заказчика при передаче затрат по строительству через бухгалтерские счета 76,60, 62, минуя счет реализации. В качестве оборотов по реализации у заказчика должно фигурировать вознаграждение за выполнение агентских функций, а также услуги по организации строительства. Бухгалтерский учет, документооборот, порядок оформления счетов-фактур должен строго соответствовать агентским взаимоотношениям сторон и оказанию услуг исполнителя по договору возмездного оказания услуг.
 
Предлагаю устранить терминологическую путаницу. В ряде нормативных документов заказчиком называют профессионального субъекта строительной сферы, так называемую по ГК РФ «инженерную организацию» (технического заказчика). Инженерная организация это – специализированная организация, оказывающая услуги по контролю и надзору за строительством (ст.749 ГК РФ). При этом, исследуя взаимоотношения сторон по договору подряда, лицо, заключившее договор с подрядчиком на выполнение работ (строительных, ремонтных, монтажных) мы также называем заказчиком.
 
В последнее время на практике всё чаще востребованной оказывается другая система отношения субъектов строительства. Допустим, организация приняла решение инвестировать средства для нового строительства на собственном земельном участке, и заинтересована напрямую заключить договор с подрядчиком строительства. Возможно ли это? Действующее законодательство не содержит запретов. П.1 ст. 740 ГК РФ установлено, что заказчик справе привлечь подрядчика по договору строительного подряда, предоставив последнему задание по строительству и создав необходимые условия для выполнения работ. Кроме того, п.3 ст. 52 ГрК РФ определено, что «лицом, осуществляющим строительство…может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо». В этом случае для решения задачи предоставления «профессиональных» исходных данных для проектирования строительства при заключении договора с проектной организацией, а также для осуществления надзора и контроля за строительством, требующего специальных разрешений и квалифицированных специалистов, компания обязана дополнительно привлечь «специализированного заказчика», или, используя терминологию Гражданского кодекса РФ, «инженерную организацию».

Согласно п.2 ст.53 ГрК РФ строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или заказчиком, либо привлекаемым ими на основании договора иным лицом. Это иное лицо – специализированная инженерная организация, имеющая необходимые допуски, разрешения, членство в СРО и квалифицированных сотрудников.

Действующее законодательство не содержит запретов на заключение договора между инвестором-застройщиком и генеральным подрядчиком. Требования законодательства о допусках при строительстве решаются с помощью привлечения специализированного заказчика (инженерной организации), который будет осуществлять надзор и контроль за строительством объекта, участвовать в приемке объекта, подписывая, в т.ч. акты формы КС-2, КС-3 в качестве третьего лица и выполнять иные действия в ходе строительно-монтажных работ, требующие специальных правомочий.
 
Не могу обойти вниманием еще один важный вопрос: на чьем балансе должны аккумулироваться затраты по строительству до момента его окончания?  Согласно п.1.4. «Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций в РФ», утвержденного Письмом Минфина РФ № 160 от 30.12.1993 г. ведение бухгалтерского учета затрат по строительству осуществляет застройщик. На мой взгляд, такое решение является абсолютно верным, т.к. земельный участок неотделим от объекта строительства и затраты по незавершенному строительству являются капитальными вложениями именно застройщика, а не заказчика как агента по организации строительства, для которого эти затраты не могут являться капитальными вложениями. Поэтому если заказчик заключил договор с генподрядчиком в интересах застройщика, то по окончании каждого месяца в соответствии с условиями договора на выполнение функций заказчика, заказчик обязан передать все полученное по сделке от генподрядчика своему принципалу – застройщику с целью своевременного отражения затрат по строительству в бухгалтерском учете.
На практике зачастую в договоре стороны закрепляют положение о том, что учет затрат на строительство будет «вести» заказчик и «передача затрат» (либо «передача объекта») будет осуществляться один раз по окончании договора после сдачи объекта в эксплуатацию. Считаю, что такое условие противоречит действующему законодательству и может привести к неблагоприятным последствиям: например, невозможности кредитования застройщика ввиду отсутствия объемов капитальных вложений на его балансе в составе активов. В свою очередь заказчик вынужден будет капитальные вложения застройщика учитывать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Получается, что капитальные вложения вообще не находят надлежащего отражения в бухгалтерском учете сторон в составе внеоборотных активов до момента окончания строительства.   
Вернемся к вопросу идентификации участников строительной деятельности. А именно, рассмотрим определение терминов генподрядчик, подрядчик и субподрядчик.
Подрядчик (строительная организация) – исполнитель строительно-монтажных работ (ст.4 Федерального закона № 39-ФЗ). Согласно ст. 740 ГК РФ подрядчик осуществляет строительство объекта или выполнение иных строительных работ и передачу результатов работ заказчику.
Генподрядчик – лицо, выполняющее (осуществляющее) строительство, и привлекающее подрядчиков (ст.706 ГК РФ).
Если заказчик заключает договор с подрядчиком, и больше никаких участников, выполняющих СМР не имеется, то исполнитель является подрядчиком. Если такой исполнитель заключает договоры на выполнение работ по строительству с другими лицами, то подрядчик становится генподрядчиком, а соисполнители являются субподрядчиками. Обсуждая договор подряда, мы будем использовать следующую терминологию по видам договоров:
1)      генеральные договоры – между заказчиком и генподрядчиком;
2)      субподрядные договоры – между генподрядчиком и субподрядчиком;
3)      прямые договоры – между заказчиком и подрядчиком.  
 
Глава 2. Актуальные изменения по долевому строительству
 
В 2010 г. были внесены серьезные изменения в законодательство по долевому строительству на основании Федерального закона № 119-ФЗ от 17.06.2010 г., который вступил в силу с 21.06.2010 года
Внесенные изменения затрагивают следующие вопросы:
1. Привлечение и расходование средств дольщиков.
2. Регистрация договоров участия в долевом строительстве и налогообложение застройщиков.
3. Административная ответственность застройщиков.
 
2.1. Привлечение и расходование средств дольщиков
 
Законодатель существенно ограничил возможности застройщика по привлечению средств дольщиков вне рамок Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года и увеличил суммы штрафов за нарушения указанного закона.
В настоящее время привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не были введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
На первый взгляд может показаться, что повторяются положения закона в старой редакции, однако раньше в Законе № 214-ФЗ не было прямого запрета продавать иначе, поэтому часто жилье продавалось в обход этого закона.
Причина, по которой застройщики пытались обойти Закон № 214-ФЗ заключается в том, что раньше, чтобы заключить договор долевого участия и зарегистрировать его в установленном законом порядке, застройщик должен был оформить права на земельный участок для строительства и получить разрешение на это строительство, что требовало много времени и денежных средств, а так же застройщики пытались избежать ответственности, предусмотренной за нарушение условий договора долевого участия.
Теперь же для застройщика осталось практически два варианта – или заключать договор долевого участия, или продавать готовые квартиры, зарегистрированные в собственность застройщика. Иные способы, ранее применяемые на практике – договор займа, предварительный договор, инвестиционный договор – законом запрещены.
Исключение составляют только экзотические и мало распространенные способы - жилищные сертификаты, которые должны пройти процедуру регистрации ценных бумаг и жилищные кооперативы, действующие в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
 
Статья 18 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ, в новой редакции стала намного объемнее, тем не менее, она существенно ограничивает свободу застройщика в использовании средств дольщиков.
Согласно ч. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве в действующей редакции застройщик вправе использовать денежные средства на:
·        строительство в соответствии с проектной документацией многоквартирных домов;
·        приобретение, оформление права собственности или права аренды, (субаренды) на земельные участки, на которых осуществляется строительство;
·        подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий;
·        строительство систем инженерно-технического обеспечения и подключение домов к сетям инженерно-технического обеспечения;
·        в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору, если долевое строительство осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
·        подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если долевое строительство осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
·        возмещение затрат по договору о развитии застроенной территории;
·        возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории.
В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, то вышеперечисленные ограничения относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.
В случае нарушения застройщиком целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке (новая редакция п. 3 ст. 18 ФЗ № 214-ФЗ).
Вопрос расходования средств дольщиков имеет существенное значение применительно к подпункту 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ, который освобождает от обложения налогом на прибыль суммы, полученные налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. В состав налоговой базы по налогу на прибыль средства целевого финансирования (а это и есть средства дольщиков) в соответствии с подпунктом 9 пункта 4 статьи 271 НК РФ включаются в момент нецелевого расходования таковых. Поэтому можно предположить, что налоговые органы будут более серьезно администрировать этот вопрос и включать в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль средства, использованные застройщиком не по назначению.
Указанный тезис подтверждается позицией МФ РФ, выраженной в Письме от 22.08.2011 г. № 03-03-06/1/506 (текст приведен в Приложении № 5 к книге). Согласно действующему законодательству в области долевого строительства денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Использование застройщиком денежных средств на цели, не предусмотренные ст. 18 закона и не соответствующие договору с дольщиком, считается нецелевым использованием денежных средств участников долевого строительства. Нецелевое использование денежных средств, в т.ч. использование средств дольщиков одного объекта на строительство другого объекта, подлежит включению в состав внереализационных доходов по п.14 ст.250 НК РФ.
 
2.2. Регистрация договоров долевого строительства и налогообложение застройщиков
 
В настоящее время согласно 119-ФЗ изменен порядок представления документов на государственную регистрацию, установлена обязанность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, уведомлять уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство объекта недвижимости, о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства; определен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, связанной с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Срок государственной регистрации договора долевого участия сокращен с десяти до пяти дней со дня подачи документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Законом 119-ФЗ внесены изменения в пункт 3 статьи 149 НК РФ (вводится новый подпункт 23.1), которым с 01.10.2010 года освобождаются от НДС суммы вознаграждения застройщика, на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ. Не освобождены от обложения НДС услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения. С 01.10.2011 г. Федеральным законом № 245-ФЗ от 19.07.2011 г. уточнено понятие объекта непроизводственного назначения для целей НДС. Сюда относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг.
Рассматриваемую норму для применения льготы по НДС МФ РФ разъяснил в своем письме № 03-07-10/13 от 27.07.2011 г.
По договорам долевого участия жилого дома (квартиры), в т.ч. если дом имеет встроенные нежилые помещения (офисы, магазины, др.) и подземную парковку, предусмотренные проектно-сметной документацией на строительство, вознаграждение застройщика льготируется по НДС. Если составлен договор (даже если он является договором долевого участия в строительстве, что не запрещено 214-ФЗ) на строительство нежилых, например, офисных помещений, то льгота не применяется и услуги застройщика подлежат обложению НДС в соответствии с действующими формулировками закона (после 01.10.2011 г.). В период до 4 квартала 2011 г. этот вопрос был спорный, и, по мнению автора, определения НК РФ до внесения в него изменений 245-ФЗ, позволяли применять застройщиками льготу по встроенным нежилым помещениям в многоквартирном доме, предусмотренным планировкой дома и проектно-сметной документацией, при наличии договора долевого участия в строительстве на эти нежилые помещения. Аналогичные разъяснения МФ РФ – в письме от 11.05.2011 г. № 03-07-10/08.
По отдельным долевым договорам на строительство подземных гаражей, парковок с гражданами, по моему мнению, льгота по НДС застройщиком применяется, т.к. объект строительства не будет использоваться для производственной деятельности, а предназначен для личного конечного потребления физическими лицами.
После введения в налоговое законодательство льготы по НДС, застройщикам следовало пересмотреть цену действующих (переходящих) договоров долевого участия в части формирования цены сделки, начиная с 4 квартала 2010 г. Традиционно контролирующие ведомства настаивают не только на уменьшении цены договора на сумму налога посредством заключения дополнительного соглашению к договору, но и на возврате НДС покупателю (заказчику) отдельным платежным поручением или зачетом взаимных требований как основанию для вычета НДС, ранее уплаченного с авансов под вознаграждение застройщика.
Обращаю внимание застройщиков, что при применении налоговой льготы по НДС у застройщика может возникнуть как облагаемый, так и необлагаемый НДС оборот, что в соответствии со статьей 170 НК РФ влечет обязанность ведения раздельного учета и требования по восстановлению НДС. Позиция финансового ведомства, связанная с обязанностью восстановления НДС по основным средствам, ТМЦ и другому имуществу, работам, услугам, используемым в льготируемой деятельности изложена в Письме МФ РФ № 03-07-10/08 от 11.05.2011 г.
Если для застройщика невыгодно вносить изменения в договоры и вести раздельный учет облагаемых и необлагаемых НДС операций, то можно воспользоваться пунктом 5 статьи 149 НК РФ, в соответствии с которой налогоплательщик вправе отказаться от освобождения НДС операций, указанных в п.3 ст. 149 Кодекса, представив соответствующее заявление в свободной форме в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.
Важное дополнение к порядку применения льготы – её вправе применять исключительно лица, являющиеся застройщиками (собственниками или законными пользователями-арендаторами на земельном участке строительства). Иные налогоплательщики, например, агенты или заказчики, не имеющие правомочий застройщика, льготу использовать не могут – Письмо МФ РФ от 14.03.2011 г. № 03-07-10/04.
 
2.3. Административная ответственность застройщика
 
Федеральным законом № 119-ФЗ серьезно ужесточена ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости через систему увеличения штрафов в КоАП РФ.
Усилена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28 КоАП) и, кроме того, установлена административная ответственность за непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, сведений и документов, которые необходимы для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства, а также за представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений (ст.19.7 КоАП РФ)
В состав годовой отчетности застройщика, которую он обязан предоставить в контролирующий орган и всем заинтересованным лицам входит и аудиторское заключение. В п. 2 ст. 20 Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», сказано, что застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года или за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета) и аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком деятельности (подпунктом 4 п. 1 ФЗ N 307-ФЗ «Об аудиторской деятельности» установлено, что обязательный аудит проводится и в иных случаях, установленных федеральными законами).
Напомню, что заказчик-застройщик, имеющий даже единственный действующий договор долевого участия в строительстве, обязан сдавать ежеквартальную отчетность в уполномоченные органы Госстройнадзора РФ по формам, утвержденным Постановлением Правительства РФ № 645 от 27.10.2005 г.
В отношении застройщиков, привлекающих денежные средства граждан в нарушение требований законодательства, установлены штрафы: для должностных лиц штраф в размере от 20 до 50 тыс. руб., для юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей. За представление застройщиком в контролирующий орган отчетности не в полном объеме влечет административную ответственность для должностных лиц в виде штрафа от 5 000 до 15 000 руб., для юридических лиц – от 50 000 до 200 000 рублей.
Кроме свидетельства о допуске к определенному виду работ требования к документации, в т.ч. к первичным документам не изменились. При выполнении строительных работ по-прежнему необходимы:
· договор подряда в письменной форме и приложения к нему – смета, определяющая стоимость работ по СМР и капремонтам (ст. 746 Гражданского кодекса РФ), а в необходимых случаях - проект;
· первичные документы по учету работ в строительстве, утвержденные Постановлениями Госкомстата РФ №71а от 30.10.1997 г. и №100 от 11.11.1999 г., в частности, это акты выполненных работ по форме КС-2, справки о стоимости работ формы КС-3.
 
Глава 3. Правовые основы подряда
 
3.1. Нормативные источники
 
В области строительства есть интересная специфика – имеется современных актуальных нормативных подзаконных актов, регулирующих правоотношения в строительной сфере, поэтому организации вынуждены руководствоваться старыми документами, введенными и опубликованными еще в период существования СССР. Зачастую эта нормативная база устарела и не соответствует современным отношениям в строительстве, но это не значит, что эти документы должны полностью игнорироваться. Если никакой иной нормативный акт, более современный, не был принят по исследуемому вопросу и этот старый документ не противоречит действующему законодательству, то он применяется по сделке, и им будут руководствоваться контролирующие органы и арбитражные суды. Поэтому важно ориентироваться в нормативной базе в области строительства и в необходимых случаях руководствоваться не отмененными «старыми» нормативными документами с учетом последующих изменений законодательства.
Обратимся к обзорному перечню нормативной базы при составлении договоров подряда на осуществление строительства.
 
1.      Гл. 37 ГК РФ
2.      Письмо Минстроя РФ от 10.06.92 г. № БФ-558/15 «Руководство по составлению договоров подряда на строительство в РФ»
3.      Методические рекомендации по составлению договоров подряда на строительство в РФ, утв. Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое РФ от 05.10.99 г. № 12.
4.      Постановление Госплана и Госстроя СССР от 03.07.1987 г. № 132/109 «Об утверждении положения о взаимоотношениях организаций - генеральных подрядчиков с субподрядными организациями».
5.      Постановление Госстроя РФ от 05.03.2004 г. № 15/1 «Об утверждении и введении в действие методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации».
6.      Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. №87 «О составе разделов проектной документации и требований к их содержанию» (действует с 04.03.2008 г. и не распространяется на проектную документацию, разработка которой начата до вступления документа в силу).
 
При заключении договоров подряда рекомендую обращаться к Постановлению Госплана и Госстроя СССР от 03.07.1987 г. № 132/109 «Об утверждении положения о взаимоотношениях организаций - генеральных подрядчиков с субподрядными организациями». В этом документе достаточно подробно описаны функции генподрядчика и субподрядчика. Это поможет вам сформулировать обязанности сторон по договору.
В Постановлении Правительства РФ от 16.02.2008 г. №87 «О составе разделов проектной документации и требований к их содержанию» (действует с 04.03.2008 г. и не распространяется на проектную документацию, разработка которой начата до вступления документа в силу) содержится перечень разделов проектной документации, в том числе обязательной к составлению.
 
Важно!
Зачастую слушатели на семинаре задают вопрос о необходимости составления сметы к договору подряда. Поясню, что если заключается договор строительного подряда, то смета является обязательной т.к. она входит в состав проектно-сметной документации в соответствии с Постановлением Правительства РФ №87. Для разрешения нашего вопроса остается только разграничить договор подряда на выполнение, скажем, ремонтных работ от договора строительного подряда.
 
Для этого обратимся к ст. 740 ГК РФ. Пунктом 2 ст.740 ГК РФ установлено, что договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. Кроме того, при возникновении затруднений при идентификации договора рекомендую обратиться к Постановлению Госстандарта РФ от 06.11.2001 г. № 454-ст, который содержит раздел F «Строительство» ОКВЭД, определяющий перечень работ по капитальному строительству, капитальному ремонту, реконструкции и модернизации. 
В качестве примера использования правовых норм гражданского законодательства при разрешении спорных вопросов практического свойства хочу привести следующую ситуацию. Генподрядчик весь объем работ по ранее заключенному договору с заказчиком передает на субподряд. Возникает два вопроса:
1) Возможно такое решение и не противоречит ли оно действующему законодательству?
2) В этом случае обязан ли генподрядчик отражать в качестве оборотов по реализации все объемы или он имеет право считать своей реализацией лишь вознаграждение за выполнение функций генподрядчика или разницу в ценах по генподрядному и субподрядному договорам? Как вы считаете, коллеги?
 
- У нас был такой клиент, который зарабатывал на разнице в цене. С заказчиком заключал более дорогой договор и нанимал субподрядчика за меньшую цену. Он в качестве реализации показывал весь объем работ (ответ из зала).
 
Проверьте себя!
Компания поступала верно, т.к. по ГК РФ подрядчик - это лицо, которое выполняет работы по строительству, поднанимая в необходимых случаях субподрядчиков. Генподрядчик не может стать агентом по договору подряда. Поэтому даже если субподрядчик выполняет все работы на объекте, реализует их заказчику все равно генподрядчик. Такой подход полностью соответствует ГК РФ и поддерживается арбитражной практикой. При этом контролирующие органы не приветствуют сделки, когда у генподрядчика отсутствует «собственное выполнение». Однако на практике каких-либо штрафных санкций по указанной схеме взаимоотношений они применить не могут. В этих случаях налоговые инспекторы более детально исследуют документы и проверяют наличие прибыльности по сделке. Обратите внимание, что имеется достаточно старое Письмо Минстроя РФ от 10.06.1992 г. № БФ-558/15 «Руководство по составлению договоров подряда на строительство в РФ», в котором ведомство также возражает против «полной передачи объемов» на субподряд. 
 
Не могу обойти вниманием иную позицию отдельных специалистов по рассматриваемому вопросу, подкрепленную отдельными решениями Арбитражного суда.
Рассмотрим ситуацию, когда генподрядчик самостоятельно не выполняет строительные работы, полностью «транслирует» объемы субподрядчикам, оставляя за собой лишь регулятивную и надзорную функции. Можно ли считать, что в этом случае генподрядчик является агентом по строительству и не обязан признавать стоимость строительно-монтажных работ в составе собственной реализации? На мой взгляд, это неверно. Ст. 702, 706 ГК РФ прямо установлено, что подрядчик – это исполнитель работ (а не организатор деятельности!) Однако имеются отдельные судебные решения, когда агентские договоры, заключенные в соответствии с условиями примера, были признаны судом законными, и позволили генподрядчикам исключить объемы строительства из своих налоговых обязательств, ограничившись лишь вознаграждением за агентские и надзорные функции – Определение ВАС РФ от 30.01.2009 г. № 258/09 (текст приведен в Приложении № 3 к книге). Однако такая «оптимизация» налогов на практике неизбежно приведет к спорам с налоговыми органами и серьезным налоговым рискам.
Пленум ВАС РФ в 2011 г. серьезно скорректировал свою позицию, разъяснив применение норм ГК РФ в отношении договоров по недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем – Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 г.
Отсутствие у продавца права собственности на имущество в момент заключения договора продажи недвижимости само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Такая позиция не является новой и была высказана, к примеру, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09, (при этом ранее встречались и противоположные решения). Суд отметил, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основание возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе зарегистрировать переход права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.
В договорах с недвижимостью при отсутствии права собственности на предмет договора купли – продажи недвижимости следует обратить особое внимание на индивидуальные признаки недвижимого имущества.
Любой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям (ч. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными являются следующие условия договора:
-о предмете договора;
-условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида,
-все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Определение предмета в договоре продажи недвижимости изложено в ст. 554 Гражданского кодекса РФ - в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии названных соглашений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Требование о расположении недвижимости на земельном участке достаточно сложно соблюсти, когда сам объект недвижимости еще не построен, и кадастровый паспорт на него отсутствует. В связи с чем в судебной практике часто возникали ситуации, когда суды признавали договоры купли – продажи таких объектов незаключенными, несмотря на то, что предмет купли – продажи был назван в договоре.  
Пленум ВАС РФ разъяснил, что индивидуализация недвижимости в договоре купли-продажи может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить подлежащее передаче имущество (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочной площади, иных  характеристик и свойств, определенных в частности, в соответствии с проектной документацией).
 Если данных для индивидуализации объекта недвижимости в договоре недостаточно, но они имеются, например, в акте приема-передачи, договор не может быть признан незаключенным.
Так же при заключении таких договоров необходимо определить цену имущества, которая может быть установлена как за единицу его площади, так и иным образом.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Продавец не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи.
Покупатель вправе требовать возврата уплаченной денежной суммы, уплаты процентов на нее, возмещения убытков (в частности, разницы между ценой по договору и текущей рыночной стоимостью);
Иск покупателя к продавцу о понуждении к передаче вещи подлежит удовлетворению если:
·        вещь имеется в натуре;
·        находится во владении продавца;
·        право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРП.
 
Когда по договору одна из сторон предоставляет земельный участок, а другая обязуется осуществить строительство, к договору применяются нормы о строительном подряде. Право собственности на здание возникает у стороны, предоставившей участок.
Если по договору сторона, осуществившая строительство, в качестве оплаты имеет право получить в собственность помещения в построенном здании, договор является смешанным (строительный подряд и купля-продажа будущей вещи).
 
При наличии договоренности сторон о том, что каждая из сторон вносит вклады для достижения общей цели – создания объекта недвижимости – договор квалифицируется как договор простого товарищества. Товарищи вправе требовать от товарища, обязанного внести вклад в виде земельного участка или права аренды исполнения данного обязательства (в случае уклонения). Если участок не был оформлен в общую долевую собственность товарищей (аренду), право на построенный объект возникает только у товарища, имеющего право на участок.
Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 г. является обязательным для всех арбитражных судов, но не применяется при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
 
3.2. Существенные условия договора
 
Давайте рассмотрим существенные условия договора подряда:
· предмет договора (идентификация работ и результата работ - ст.743 ГК РФ «Техническая документация и смета»: состав, содержание технической документации и сторона, которая ее предоставляет);
· срок начала и окончания работ (ст. 708 и    715 ГК РФ);
· порядок и сроки сдачи-приемки работ (ст.753 и 741 ГК РФ).
 
При отсутствии любого из вышеназванных элементов договор подряда является незаключенным. В этом случае инспекторы откажут организации-заказчику в учете затрат для целей налогообложения прибыли и откажут в применении вычета НДС. Налогоплательщик будет вынужден в судебном порядке доказывать обстоятельства совершения сделки и факт несения экономически обоснованных расходов. Если суд согласится с аргументами налогоплательщика, то заказчик сможет отстоять свои затраты и вычеты для целей налогообложения.
 
Предмет договора.
В целях определения предмета договора подряда возможно в общем виде в предмете договора указать объект строительства, ремонта или реконструкции и сделать ссылку на техническую документацию и смету, которая будет являться неотъемлемой частью договора. При отсутствии сметы в договоре строительного подряда под угрозу ставится предмет договора. Крайне сложно в этом случае определить объем, перечень, содержание и качество работ. Имеется арбитражная практика ВАС РФ, которой установлено, что отсутствие в договоре строительного подряда сметы автоматически влечет незаключенность договора - Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2002 г. № 10453/01. Кроме того, ст.743 ГК РФ прямо установлено, что строительство и связанные с ним работы должны осуществляться в соответствии с технической документацией и сметой.
Отсутствие указанной документации не позволяет установить объем и содержание подлежащих выполнению и принятию работ, а также определить фактически выполненные по договорам работы до подписания актов выполненных работ.
Для целей налогового и бухгалтерского учета наличие сметной документации необходимо прежде всего заказчику для подтверждения экономической обоснованности списания текущих затрат либо капитальных затрат через механизм налоговой амортизации в расходы, так как в соответствии со ст.252 НК РФ одним из условий, при которых расходы принимаются в целях налогообложения прибыли, является факт их экономической обоснованности и документального подтверждения.
Получается, что если заключается договор на капитальный ремонт, то смета по этому договору строительного подряда обязательна. При заключении договора на выполнение текущего ремонта смета не обязательна, но в предмете договора необходимо максимально подробно определить перечень работ по договору.  
 
Сроки.
При установлении сроков выполнения работ в договоре должны быть указаны либо конкретные календарные даты, либо может быть приведена формула установления сроков. Например, срок начала выполнения работ - «через десять календарных дней с даты заключения договора», а  срок окончания работ - «через 60 календарных дней с момента начала работ».
Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» указано, что если в договоре  условие о сроках выполнения работ отсутствует, то в силу статьи 432 ГК РФ данный договор считается незаключенным.
Достаточно часто в тексте договора подряда используется привязка по установлению сроков строительства на дату уплаты заказчиком аванса. До недавнего времени такие формулировки приводили к спорам: считается ли в этом случае существенное условие договора подряда по срокам, установленным ввиду невозможности признания оплаты событием, которое должно наступить неизбежно. Разногласия сняты Постановлением Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 г. № 1404/10. В этом судебном решении указано, что при установлении сроков, ориентированных на оплату, первоначально де-юре и де-факто договор подряда является незаключенным в силу отсутствия существенного условия договора по срокам выполнения работ. Однако после оплаты заказчиком аванса по договору, договор в этот момент начинает считаться заключенным в силу прекращения неопределенности по порядку определения сроков начала и окончания работ.
На практике иногда возникает необходимость продления сроков, ранее установленных по договору. По этому вопросу необходимо руководствоваться ст. 715 ГК РФ, в которой сказано, что если стороны решают продлить сроки, то по взаимному соглашению сторон следует оформить дополнительное соглашение к договору. Если заказчик будет возражать по продлению сроков, то он вправе расторгнуть договор по этому основанию.
 
Проверьте себя!
Обсудим порядок и сроки приемки-сдачи выполненных работ по договору. Зачастую стороны путают два разных элемента договора: сроки сдачи-приемки работ со сроками выполнения работ. Подрядчик выполняет работу в течение определенного срока, но совсем необязательно, что именно на эту дату он обязан сдать результаты работы заказчику. Поэтому и сроки выполнения, и сроки приемки-сдачи выполненных работ должны быть определенно и недвусмысленно установлены договором.
 
Согласно ст. 753 ГК РФ приемка-сдача результатов работ может производиться один раз по окончании договора либо договором могут быть установлены промежуточные этапы. Этот вопрос имеет серьезное значение для бухгалтерского и налогового учета, поэтому мы к нему вернемся далее при рассмотрении учетных аспектов по договору подряда.
 
3.3. Дополнительные условия договора
 
Договором подряда могут быть еще предусмотрены дополнительные условия, которые не являются существенными (обязательными), однако лучше их включить в текст договора. Это:
- порядок определения цены и сроки оплаты работ (ст.709 ГК РФ);
- порядок увеличения цены по договору на выявленные дополнительные работы (ст.743 ГК РФ);
- дополнительные обязанности заказчика по договору (содействие заказчика);
- порядок осуществления надзора и контроля заказчика за строительством (ст.715, 748, 749 ГК РФ);
- меры ответственности;
- гарантийные обязательства;
- порядок и сроки приостановления работ;
- порядок и условия расторжения договора.
 
Решим вопрос о порядке определения цены и сроке оплаты по подрядному договору. Цена по договору может быть либо фиксированная, либо стороны вправе использовать смету, утвержденную заказчиком и подрядчиком или использовать вариант «плавающей цены», когда стоимость условно (ориентировочно) фиксируется, но возможны ее корректировки. Корректировать цену следует через подписание дополнительных соглашений к договору. Если цена «завязана» на смету, то руководствуйтесь ст.  743 ГК РФ, устанавливающей порядок корректировки сметы. При появлении дополнительных работ действующая смета корректируется, если величина отклонения не превышает 10%. Если требуются изменения на большую величину, то составляется дополнительная смета. Причем, если подрядчик выявляет  дополнительные работы, то он обязан своевременно предупредить заказчика о появлении этих дополнительных работ, как основания для изменения сметы.
 
Надзор и контроль заказчика. Следует определить договором: либо заказчик, имеющий необходимые допуски будет осуществлять его самостоятельно, либо заказчик по договору подряда, являющийся застройщиком, будет привлекать стороннюю инженерную организацию. В этом случае в договоре необходимо указать уполномоченное лицо, которое будет осуществлять надзор и контроль за ходом выполнения работ и участвовать в приемке работ.
 
3.4. Исключаем риски при подряде
 
Исключим риски совершения сделки с неуполномоченным лицом. Судебной практикой установлено, что расчеты по договору строительного подряда, заключенного неуполномоченным лицом, но впоследствии одобренного заказчиком, должны быть произведены в установленном порядке.
Если в период строительства предприятие-заказчик производило промежуточные платежи, оформлялись иные документы за подписью руководителя предприятия, в которых обсуждались особенности производства отдельных видов работ и качество используемых материалов, то все это свидетельствует о последующем одобрении сделки заказчиком в лице компетентного органа (ст.183 ГК РФ).
Указанные выводы были сделаны ВАС РФ в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. № 51.
Зачастую на практике формы по строительству подписывает не единоличный исполнительный орган, а иные лица, например, главный инженер, бригадир, прораб, не имеющие на совершение таких действий доверенностей от руководства компании. Единственным уполномоченным лицом, которое имеет право действовать без доверенности в компании, является ее исполнительный орган – руководитель. Иные сотрудники должны действовать на основании доверенностей, отвечающих требованиям ст. 185 ГК РФ. Поэтому контролируйте правомочия лиц, подписывающих документы, особенно сказанное относится к подрядчику, потому что при возникновении споров по оплате самый легкий способ отказаться от акцепта – это сослаться на отсутствие надлежащей приемки объемов заказчиком. В этом случае подрядчик будет вынужден доказывать одобрение сделки юридическим лицом в судебном порядке, что потребует дополнительных доказательств и затрат времени на судебное доказывание. 
Имеется еще одна интересная и полезная для подрядчиков норма Гражданского кодекса РФ – речь идет о ст. 712 «Право подрядчика на удержание». При неисполнении заказчиком обязанности по оплате по договору подряда, подрядчик вправе произвести удержание неполученной суммы по договору, реализовав:
- результат работ (если он является отделимым имуществом);
- переданные на переработку вещи, принадлежащие заказчику;
- оборудование заказчика, находящееся у подрядчика;
- оставшийся неиспользованный материал;
- другое имущество заказчика, оказавшееся у подрядчика.
Указанное правило действует и по договору подряда на переработку давальческих материалов.
Для целей бухгалтерского и налогового учета указанная реализация будет осуществляться по типу «комиссии от имени подрядчика и за счет заказчика». В этом случае подрядчик обязан предоставить заказчику отчет об объемах и суммах реализованного имущества заказчика и предоставить копии документов – товарные накладные ф. ТОРГ-12, счета-фактуры. Порядок оформления счетов-фактур посредника, действующего от собственного имени (по типу комиссии) регулирует Постановление Правительства РФ № 914 от 02.12.2000 г., а также письмо ФНС РФ от 04.02.2010 г. № ШС-22-3/85@, согласованное с Минфином РФ. Заказчик, по мнению налогового ведомства, обязан оформить счет-фактуру для посредника-подрядчика, указав в строке «Покупатель» конечного покупателя товара, сведения о котором он почерпнет из копии счета-фактуры, ранее оформленной посредником и переданной принципалу-заказчику в рамках агентирования.